Fuerza mayor gubernamental

Paulo Arturo Flores Tello

Maestro en Derecho de la Empresa por la Universidad Panamericana campus Santa Fe. Abogado por la Universidad de Guadalajara.

Caso: Bankruptcy No. 20 B 0512
Órgano Jurisdiccional: United States Bankruptcy Court, Northern District of Illinois, Eastern División
Juez: Donald R. Cassling

 

Antecedentes

Kass Management Services, Inc., como arrendadora, y Hitz Restaurant Group, como arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento respecto de un inmueble en el cual Hitz estableció un restaurante. El costo de la renta fue fijado en $10,561.25 dólares mensuales, más el mantenimiento y los impuestos inmobiliarios. El pago debía realizarse el primer día de cada mes.

Dentro del contrato fue pactada una cláusula de fuerza mayor, en la cual se estableció que las partes serían excusadas del cumplimiento del contrato en aquellos casos en lo que sus obligaciones no pudieran ser satisfechas debido a leyes, acciones, omisiones u órdenes gubernamentales, es decir, en un caso de fuerza mayor gubernamental. En la cláusula fue excluida expresamente la falta de dinero de las partes como un caso de fuerza mayor.   

El 24 de febrero de este año, Hitz presentó ante las Cortes de Quiebra una declaración de bancarrota bajo el capítulo 11 del United States Code, es decir, dentro del capítulo que permite la reorganización corporativa y de pasivos, para mantener vivo el negocio y a la vez ir pagando a los acreedores.

Con la presentación de la declaración de quiebra, fueron suspendidos los procedimientos de cobro de la mayoría de las obligaciones a cargo de la arrendataria existentes a esa fecha, incluido en este caso, la obligación de pago del alquiler ya mencionado. No obstante, esta suspensión no incluyó las rentas generadas con posterioridad a la fecha en la que fue presentada la solicitud ante la Corte.

Posteriormente, el 16 de marzo de este año, el gobernador de Illinois, JB Pritzker, emitió un decreto en el cual ordenó que a partir de las 9 de la noche de ese día, los restaurantes y bares deberían suspender sus actividades in situ, limitándose a prestar sus servicios en la modalidad de entrega a domicilio y para llevar. Esto, como parte de las acciones de dicho Estado para evitar la propagación del Coronavirus.

El Caso

Kass presentó dos solicitudes ante la Corte dentro del procedimiento de quiebra de la arrendataria. La primera tuvo como finalidad obtener el pago de las rentas generadas con posterioridad a la declaración de bancarrota, las cuales sumaban $31,473.86 dólares. La segunda de ellas buscaba que la Corte modificara la suspensión otorgada en favor de Hitz para poder recuperar las rentas atrasadas. Para el caso de que no fuera modificada la suspensión, Kass solicitó, además del pago de las rentas posteriores a la fecha de la solicitud de quiebra, que se ordenara el pago puntual de las rentas futuras y, en caso de que esto no sucediera, la entrega del inmueble de parte del arrendatario.

En respuesta a estas solicitudes Hitz argumentó que la orden emitida por el gobernador Pritzker constituía una causa de fuerza mayor que le eximía de la obligación de pago de las rentas posteriores a su declaración de quiebra, pues debido a dicho decreto no había estado en posibilidad de abrir el restaurante en su máxima capacidad, sino sólo en un 25%. Asimismo, adujo que Kass no había realizado obras necesarias en el sistema de ventilación, por lo que no estaba obligada al pago de la renta.

Por su parte, Kass manifestó que no existía fuerza mayor alguna que evitara que el arrendatario cumpliera con sus obligaciones, debido a las siguientes razones:

El decreto del gobernador Pritzker no cerró el sistema bancario ni las oficinas de correo, de tal manera que Hitz estuvo en posibilidad de expedir y enviar los cheques para el pago del alquiler.

El incumplimiento del arrendatario se debía a una mera falta de dinero, lo que, conforme al contrato, no podía ser considerada como una causa de fuerza mayor.

El arrendatario pudo haber obtenido el dinero para el pago de la renta si hubiera solicitado un crédito ante la Agencia Federal para Pequeños Negocios.1

La Resolución:

En primer término, el Juez estableció la temporalidad de las obligaciones para determinar si respecto de éstas se actualizaba o no la fuerza mayor. Así, la Corte concluyó que debido a que la renta del mes de marzo fue exigible a partir del primer día del mes, el decreto emitido quince días después no podía eximir a la arrendataria de su pago, por lo que estaba obligada a cubrir dicha cantidad.

Previo a manifestarse en torno a si existía una causa de fuerza mayor que eximiera el pago de las rentas posteriores a la declaratoria de bancarrota, el Juez resaltó que la legislación del estado de Illinois dispone que los contratos son exigibles de acuerdo a lo pactado por las partes, así como que dichas normas prevén que las cláusulas de fuerza mayor sólo se activaran cuando el evento invocado como tal fue la causa directa que originó el incumplimiento y siempre y cuando tal causa se haya pactado en la cláusula respectiva.

En concepto del Juez, el decreto emitido por el gobernador Pritzker encuadraba dentro de los supuestos pactados como fuerza mayor, pues constituía tanto una acción como una orden gubernamental. Además, tal acto obstaculizó el cumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo de la arrendataria, al prohibirle a ésta operar el restaurante a su máxima capacidad, lo que, sin lugar a duda, ocasionó que no fuera capaz de pagar el alquiler conforme a los términos pactados en el contrato.

La Corte desestimó los tres argumentos esgrimidos por la arrendadora en torno a la no existencia de la fuerza mayor. El razonamiento consistente en que el decreto no cerró el sistema bancario ni el servicio postal fue calificado por el Juez como falaz, pues además de no dar contestación a lo expuesto por el arrendatario, carecía totalmente de fundamento contractual.

En ese mismo sentido, el Juez rechazó lo argüido en torno a que el incumplimiento tuvo como origen la falta de dinero de la arrendataria, lo cual no constituía un caso de fuerza mayor conforme al contrato. Para tomar esta determinación, el Juez citó que el hecho invocado por el arrendatario no consistía en la falta de dinero, sino en que el decreto de 16 de marzo de 2020 le impidió operar plenamente su restaurante, lo cual le llevó a incumplir el contrato.

Respecto a que el arrendatario pudo haber obtenido un crédito para pagar el alquiler, el Juez resolvió que contractualmente el arrendatario no estaba obligado a solicitar un préstamo cuando se viera afectado por una acción gubernamental, por lo que no era viable exigirle tal conducta.

De esta manera, la Corte resolvió que se había actualizado el supuesto establecido en la cláusula de fuerza mayor del contrato respecto de las rentas de los meses de abril a junio, sin embargo, no eximió totalmente a la arrendataria del pago del alquiler de dichos meses.

El decreto emitido por el gobernador Pritzker permitió a los restaurantes y bares prestar el servicio de entrega a domicilio y para llevar, por lo que la Corte ordenó a la arrendataria a pagar el 25% de las rentas de los meses de abril a junio. Esto, en consonancia con lo manifestado por la propia Hitz, en el sentido de que sólo había estado en aptitud de utilizar dicho porcentaje del inmueble. Asimismo, ordenó a la inquilina al pago de la totalidad de la renta correspondiente al mes de marzo.

Por último, la Corte se declaró incompetente para resolver el reclamo de la arrendataria respecto a la falta de obras de mantenimiento en el sistema de ventilación y calefacción, al considerar que de tal disputa correspondía conocer a la Corte Estatal de Illinois.

Colofón

La sana distancia ha sido citada como una de las medidas más eficaces para evitar la propagación del Coronavirus. Para garantizar esa sana distancia, los gobiernos han prohibido y restringido los espectáculos públicos, así como el funcionamiento de bares y restaurantes.

El cierre u operación limitada de estos lugares ha generado daños económicos severos a los negocios, lo que a su vez ha ocasionado incumplimientos contractuales con proveedores, arrendadores y empleados.

Los incumplimientos contractuales generados por las acciones gubernamentales para mitigar la pandemia serán ventilados ante los tribunales de todo el mundo. En estos juicios, la fuerza mayor gubernamental será, con toda seguridad, la principal defensa que blandirán aquellos a quienes se adjudique el incumplimiento.

En el caso que nos ocupa, resalta la deficiente redacción de la cláusula de fuerza mayor, pues en ella no fue exigido a las partes que realizarán sus mejores esfuerzos para evitar que la acción gubernamental les impidiese cumplir con sus obligaciones. Ante esta omisión, el Juez declaró carente de fundamento lo manifestado por la arrendadora respecto a que Hitz debió obtener un crédito para el pago del alquiler.

 


1 Small Business Administration.